杭州资产评估-房地产评估

1、房地产评估用途

1房地产买卖

2房地产抵押

3房地产租赁

4向法院主张损害赔偿

5为财务报告减值测试提供依据

6提供投资性房地产作价依据

7房地产拆迁评估

2、房地产评估方法

1成本法

成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取1定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。
该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。

重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取1定的开发或建设利润得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，2者相乘后得出房屋的评估价值的方法。

2市场比较法

挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例已成交的或评估过的、具备正常报价的与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。
这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。

3剩余法

房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。
这种方法常用于房屋或土地的单项估价。

4收益法

不同的地区、不同用途、类型的房地产租金率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。
房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。

5假设开发法

对于1个未完成的房地产开发项目纯土地或在建工程等，通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。

6基准地价法

针对到某1地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行1般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。
这种方法有1定的政策性。

7路线价法

土地使用权的价值跟土地所处位置临街状况：宽度深度有很大的关系，对于同1街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。